政策红利兑现期的投资机遇与挑战
城市旧改（含老旧小区改造、城中村改造、危旧房改造等）是"十四五"期间国家战略级民生工程，旨在通过存量资产盘活解决住房安全、基础设施老化、城市功能衰退等问题。
2023年7月：国务院发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，首次将政策支持范围从35城扩至近300个地级及以上城市。
2024年12月：中央经济工作会议提出"加力实施城市更新行动"，明确2025-2030年为政策密集落地期。
2025年5月：住建部发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出"四好建设"（好房子、好小区、好社区、好城区），旧改从"保基本"升级为"提品质"。
地方加速：广州2025年4月实现全国首宗旧改项目"八证联发"（南村里仁洞项目），深圳、上海等地跟进房票安置试点。
城市旧改已从"政策驱动"进入"资金-项目"双轮驱动阶段，2025-2027年为投资高峰窗口期。核心逻辑是财政工具（PSL/专项债）+市场化资金（REITs/城市更新基金）撬动年均9000亿元投资，直接拉动建材、电梯、物业等产业链，但需警惕地方财政分化导致的区域执行差异。
2025年国务院明确"到2030年城市更新行动取得重要进展"，老旧小区改造需完成2000年底前建成小区全覆盖（当前已改造28万个，剩余约22万个）。
2024年国开行/农发行已发放城中村改造专项借款1180亿元，2025年PSL重启（12月净增3500亿元）将直接输血。
从"刷墙补路"转向"加装电梯+智慧社区+适老化"，单项目投资额从250元/㎡提升至400元/㎡（东财建筑建材路演数据）。
2024Q4以来，申万、西部、中信证券等发布15篇深度报告，主题词从"棚改"转向"城市更新"。
乐观派（如申万宏源）认为2025年旧改投资将占地产投资的8-10%；谨慎派（如中信证券）指出收储规模仅为棚改的1/3，效果弱于2015年周期。
2025年Q2-Q3 PSL连续投放（预计月均500-800亿元），验证政策持续性。
北京、上海等核心城市将出台城中村改造实施细则（深圳已发布征求意见稿）。
郑州、南京等试点城市房票使用率数据（当前广州首批房票已发放，需跟踪去化效果）。
投资高峰（年均9000亿元），建材/电梯订单爆发
转向运营阶段，物业/社区服务需求释放
REITs退出窗口期，关注运营现金流稳定的项目（如华润置地万象系商业配套）
| 公司 | 竞争优势 | 风险点 | 验证数据 |
|---|---|---|---|
| 华润置地 | 央企低成本资金+商业运营能力 | 郊区项目去化慢 | 2024H1大湾区旧改土储占比65% |
| 越秀地产 | 广州国企，房票安置首批试点 | 区域集中度风险 | 2024年广州房票已落地1万套 |
| 康力电梯 | 旧改加装电梯市占率15%（国产第一） | 价格战压缩利润 | 2024Q1订单同比+40% |
| 东方雨虹 | 防水材料龙头，旧改需求占比20% | 应收账款高企（80亿元） | 2024年老旧小区改造拉动收入30亿元 |
研报称"2025年旧改投资将达2.9万亿"，但中信证券指出实际落地可能仅为1.5万亿（因地方财政约束）。
广州南村里仁洞项目"八证联发"仅用2天，证明审批效率提升可缩短项目周期（原需3-6个月）。
| 风险类型 | 具体表现 | 数据支撑 | 风险等级 |
|---|---|---|---|
| 政策执行分化 | 贵州2025年改造3万户 vs 上海25个项目 | 地方财政能力差异显著 | 高 |
| 商业化瓶颈 | 房票安置接受度低（广州首批仅30%使用） | 居民偏好货币补偿 | 中 |
| 技术风险 | 老旧小区加装电梯需100%业主同意 | 深圳案例显示协调周期超1年 | 中 |
| 信息矛盾 | 申万预测年均投资9000亿 vs 中信4500亿 | 资金测算口径差异（是否含配套基建） | 低 |
城市旧改处于政策红利兑现期，但区域分化显著，长三角/珠三角确定性高于中西部。
电梯板块（康力电梯、快意电梯）——旧改加装需求+更新周期双击
地方国企开发商（越秀地产、天健集团）——房票安置直接受益，土储成本低
物业龙头（华润万象生活）——旧改后社区服务需求升级
央行官网
广州、郑州住建局数据
康力电梯季度财报
| 股票名称 | 行业 | 项目 | 产业链 | 投资理由 |
|---|---|---|---|---|
| 德才股份 | 建筑装饰 | 城市旧改装修装饰工程 | 装修装饰 | 从事建筑装饰等业务，积极参与城市旧改中的装修装饰工程 |
| 特发服务 | 物业管理 | 城市旧改后期运营维护 | 物业服务 | 提供物业管理等服务，能为城市旧改项目提供后期运营维护 |
| 光大嘉宝 | 房地产开发 | 城市旧改土地开发与房产建设 | 房地产开发 | 在房地产领域有布局，涉及城市旧改中的土地开发与房产建设 |
| 维业股份 | 建筑装饰 | 城市旧改装饰装修 | 装修工程 | 主要从事建筑装饰工程，在城市旧改装饰装修方面有业务 |
| 安居宝 | 安防服务 | 城市旧改社区安防及物业 | 智能安防 | 通过产品与平台，为城市旧改后的社区提供安防及物业服务 |
| 重庆建工 | 建筑施工 | 城市旧改建筑工程 | 工程施工 | 西部建筑施工龙头，参与城市旧改中的各类建筑工程 |
| 安徽建工 | 基础设施建设 | 城市旧改基础设施 | 房屋建筑 | 在基础设施和房屋建筑领域实力强，积极投身城市旧改项目 |
| 万科A | 房地产综合开发 | 全国旧城改造 | 城市更新 | 在全国多地参与旧城改造等项目，有丰富的城市旧改经验 |