政策红利 + 估值修复 + 基本面筑底的三重拐点
2022年以来，房地产行业深度调整，民营房企信用风险暴露，央国企凭借融资优势、土储质量及政策倾斜成为行业"剩者"。2023年7月，住建部推出"城市房地产融资协调机制"，首批名单超70%为央国企（如保利发展、华润置地、中国海外发展）。2024年政策持续加码：
首批城中村改造专项借款落地（广州、南京等10城，授信1426亿元）
央企市值管理考核细则出台，中国铁建、中国交建等启动增持
超长期特别国债发行（1万亿），30%投向保障房及城市更新
地产销售降幅收窄，越秀地产、华润置地等国企销售逆势增长20%+
央国企地产正处于"政策红利+估值修复+基本面筑底"的三重拐点
2024年11月至今，15篇建筑/地产研报标题含"央国企估值修复"（如国盛建筑、光大建材）
2024Q3公募基金对地产板块持仓仅0.5%（历史均值2.3%），筹码极度出清
认为央国企地产仅是"政策托底"，成长性不足
央企市值管理考核细则落地，破净地产央企强制披露估值提升计划
首批城中村改造专项债发行（预计5000亿），中国交建、中国中铁等订单爆发
保障房REITs扩募，华润置地、保利发展等资产注入预期
PB从0.6→1.0，驱动因素为分红率提升至40%+回购注销
保障房/代建业务占比提升至50%，净利率从8%→12%
土地获取
（央企城投）
开发建设
（中国建筑、中国铁建）
运营/物管
（华润万象生活、保利物业）
| 公司 | 核心逻辑 | 风险 |
|---|---|---|
| 中国建筑 | 房建订单市占率15%，保障房龙头；PB 0.7，股息率6% | 地产减值拖累利润 |
| 华润置地 | 一二线土储占比85%，商业运营收入增速30%；PB 0.9，股息率5.5% | 高端盘去化不及预期 |
| 中国铁建 | 城中村改造订单占比20%，PB 0.5（板块最低），股权激励目标ROE≥12% | 应收账款周转天数80天 |
| 越秀地产 | 广州旧改霸主，2024年销售目标+20%；PB 0.8，股息率7% | 区域集中度过高风险 |
2024年1-4月，越秀地产销售+100%（第三方数据），验证旧改订单转化能力
研报称中国建筑"房建占比高"，但其2023年地产开发收入仅占25%，代建/保障房占比提升未被充分定价
| 风险类型 | 具体表现 |
|---|---|
| 政策风险 | 若2025年地产刺激政策转向（如放松限购），民企竞争回升可能挤压央国企份额 |
| 商业化风险 | 保障房项目毛利率仅8-10%（低于商品房15%），规模扩张或稀释盈利 |
| 信息矛盾 | 部分研报预测"地产投资-10%"，但城中村改造实际投资额或超预期50%（需跟踪专项债落地） |
央国企地产已从"政策托底"进入"订单驱动+估值修复"双击阶段，2025年或为盈利拐点。
中国建筑、中国铁建（股息率6%+，PB<0.8）
越秀地产、中国交建（城中村改造订单占比>20%）
华润置地、保利发展（商业资产可注入保障房REITs）
| 股票名称 | 分类 | 行业 | 投资逻辑 |
|---|---|---|---|
| 保利发展 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 招商蛇口 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 广宇发展 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 中国海外发展 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 华润置地 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 光大嘉宝 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 中交地产 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 信达地产 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 大悦城 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 华侨城A | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 南国置业 | 中央国有企业 | 房地产开发 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 招商积余 | 中央国有企业 | 物业管理 | 住建部城市房地产融资协调机制首批名单企业，央国企地产估值修复受益标的 |
| 万科A | 地方国有企业（深圳） | 房地产开发 | 深圳地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 深振业A | 地方国有企业（深圳） | 房地产开发 | 深圳地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 深物业A | 地方国有企业（深圳） | 房地产开发 | 深圳地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 沙河股份 | 地方国有企业（深圳） | 房地产开发 | 深圳地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 深深房A | 地方国有企业（深圳） | 房地产开发 | 深圳地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 天健集团 | 地方国有企业（深圳） | 房地产开发 | 深圳地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 特发服务 | 地方国有企业（深圳） | 物业服务 | 深圳地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 亚通股份 | 地方国有企业（上海） | 房地产开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 西藏城投 | 地方国有企业（上海） | 房地产开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 同济科技 | 地方国有企业（上海） | 建筑科技 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 外高桥 | 地方国有企业（上海） | 园区开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 张江高科 | 地方国有企业（上海） | 园区开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 华建集团 | 地方国有企业（上海） | 建筑设计 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 上海临港 | 地方国有企业（上海） | 园区开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 浦东金桥 | 地方国有企业（上海） | 园区开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 中华企业 | 地方国有企业（上海） | 房地产开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 光明地产 | 地方国有企业（上海） | 房地产开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 上实发展 | 地方国有企业（上海） | 房地产开发 | 上海地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 南京高科 | 地方国有企业（江苏） | 房地产开发 | 江苏地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 黑牡丹 | 地方国有企业（江苏） | 房地产开发 | 江苏地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 栖霞建设 | 地方国有企业（江苏） | 房地产开发 | 江苏地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 苏州高新 | 地方国有企业（江苏） | 园区开发 | 江苏地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 中新集团 | 地方国有企业（江苏） | 园区开发 | 江苏地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 金融街 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 新黄浦 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| ST数源 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 天保基建 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 合肥城建 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 南山控股 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 大龙地产 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 格力地产 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 华发股份 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 天地源 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 华远地产 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 宁波富达 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 空港股份 | 地方国有企业（其他） | 园区开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 世联行 | 地方国有企业（其他） | 房地产服务 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 珠江股份 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 首开股份 | 地方国有企业（其他） | 房地产开发 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |
| 浙江建投 | 地方国有企业（其他） | 建筑施工 | 其他地区地方国企，住建部首批融资协调机制落地企业 |