房地产产业链

一、 宏观政策与市场定调

• 中央政治局会议: 强调“消化存量和优化增量相结合”，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，做好保交房工作。稳定房地产的战略重要性进一步提升。
• 央行与金融监管总局: 持续做好房地产金融服务，推动保障性住房再贷款等政策落地。
• 地方政府 (河南、浙江): 目标明确为“推动房地产市场止跌回稳”。
• 政策预期: 分析师预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等。

二、 市场表现与数据分析

• 销售数据拐点: 11月房地产销售面积单月同比+3.2%，时隔18个月首次转正。
• 市场结构分化: 9月二手房网签面积同比+14%，表现优于新房的+5%，显示交付风险下购房者偏好现房。
• 库存数据: 7月80城推盘未售库存去化周期为27.1个月，仍处高位。
• 新兴产业链: 首次提出“房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”，测算潜在年市场空间8316亿元，国检集团、上海建科等标的受益。

一、 宏观政策与市场环境

• 政策基调: 核心目标转变为“促进房地产市场止跌回稳”。强调“消化存量、优化增量”，通过“控供给”策略修复市场信心。
• 需求端刺激: 首套房首付比例降至历史最低的15%，取消利率下限，一线城市利率或降至2.8-2.9%。
• 供给端管理: 设立3000亿保障性住房再贷款支持政府收储；“以旧换新”激活改善需求。

二、 市场现状与预测

• 房价走势: 预计核心城市房价在2024年二季度或6月底见底企稳，三四线城市持续承压。
• 交易结构: 二手房交易活跃，现房销售同比+17.4%，而期房销售同比-13.2%，交付风险是主因。

三、 产业链环节洞察

• 开发商: 业绩分化加剧，央国企销售增长4%，出险民企-46.5%。万科、绿地等头部企业2024年预亏百亿级别。
• 建材: 水泥行业80%企业亏损。竣工链建材（玻璃、防水）表现优于开工链。
• 物业管理: 行业趋势为治理优化、分红改善，具备“红利资产”属性，估值处于历史低位。

一、 行业整体信用风险（核心风险点）

• 企业不良信用状况: 截至2024年末，全国32,549家房企涉及不良信用信息，占总量的23.23%。
• 主要不良行为: 欠税是占比最高的不良信息类型 (85.95%)，2024年全国有17,411家房企发生欠税行为，总金额达6,782.86亿元。
• 区域风险: 河南、安徽、内蒙古、广东、山东等省份涉及不良信用信息的企业数量居前。

二、 房企债务与融资环境

• 债券违约趋势: 境内外债券违约规模在2023年和2024年均呈下降趋势，但风险依然存在。
• 降息预期影响: 美联储降息周期预期将直接降低房企融资成本，促进销售和利润率回升，并推动投资物业资产增值。

三、 市场动态与下游企业

• 政策放松效果: 一线城市政策放松后，参观量回升20%，成交量回升10%。
• 下游受益者: 报告明确指出贝壳(Beike)是政策放松的最主要受益者，因其在一线城市，特别是二手房交易中市占率最高。